立地がよかったり、間取りや設備等がニーズとマッチしている『高収益物件』と、いつまで経っても空室が埋まらない『低収益物件（ゼロ収益物件）』の２つに分かれ、その差がさらに広がっていく、というわけです。

人口増加が頭打ちし、いよいよ少子高齢化が本格化してきた現在の日本には、その人口と比較してあまりにも多くの「ストック物件」が余っている状態です。

また、価値観の多様化から居住者が求める物件ニーズも、さらに変化・多様化していくことが考えられます。

よって、的確にニーズを掴み、最適な物件をいち早く提供出来る経営者のみが、今後は「勝ち組大家」となることでしょう。

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これからの不動産投資（ビジネス）は「フロー型」から「ストック型」へ

そこで今回は、実際に「ストック型」不動産ビジネスを行うために必要な３つの大きなポイントについて紹介してみたいと思います。

「フロー型」ビジネスと大きく異なる、「ストック型」不動産ビジネスの重要なテーマは、『継続性（持続可能性＝サスティナビリティ）』を重視した物件取得・運営にあります。

何年何十年という長期にわたって、安定的な家賃収入を得ていくためには、長期的な視点による「長く愛される物件」を作り上げることが不可欠です。

そのために大家さん（不動産オーナー）が特に注力すべきなのが、次の３つのポイントになります。

「ヒット物件」ではなく「ロングセラー物件」を探す

「売却」を前提として考えた場合、どうしてもその時代における最も大きなニーズを取り入れた物件を作ってしまいがちです。

しかし、そういった物件がブームが去ったり時代の流れが変わることで、一気に「不人気物件」となってしまうケースも少なくありません。そして、そういった「流行の波」は、長くても数年単位のものでしかないのです。

そこで、「ストック型」不動産ビジネスを目指すオーナーは、住宅の“本質”を捉えた「飽きのこない物件」を作り上げる必要があります。

分譲では出来ない賃貸ならではの「個性」を演出することも大切ですが、住まいに求められている「普遍的なニーズ」だけは、しっかりと押さえておかなければいけませんね。

ランニングコストをかけない

事業が行き詰まったり、会社が倒産したりする原因のほとんどは「資金繰りの悪化」だといわれています。

そして、ビジネスにおける資金繰りの悪化を招く最大の要因は「莫大な固定費」にこそあるのだと、私は考えています。

不動産物件においては、「物件の維持」にかかる費用、つまり日々のメンテナンスや大規模な補修等のコストを極力減らすことを考えなければいけません。

しかし、本来行うべき物件管理を疎かにしてしまってはいけません。コスト削減で物件自体の魅力が低下してしまっては元も子もありませんからね。

つまり、物件の固定費を軽減するためには、もともとの物件自体をランニングコストが掛かりにくいものにする必要があるのです

最初の取得費用にばかりこだわりすぎて、意外と皆さん見落としがちなのですが、後々大きな成果を得ることが出来るのは、実はこういった部分なのではないかと思います。

しっかりとした「運営ノウハウ」を身につける

物件を最適な状態で維持し、顧客（居住者）に長く愛されるものにするためには、適切な管理・運営体制を整えることが不可欠です。

そのためには、オーナー自身が物件の管理・運営に関する確かな知識を身につける必要があります。小さなアパートを１棟持っている、という人は、まず自分でその物件もしくは近くに住み、運営・管理の経営を積んでみるのもオススメですね。

運営・管理を専門の業者にまかせるとしても、自分自身がその知識・ノウハウを持っているのとそうでないのでは、大きな違いがあります。

「優秀な業者かどうか？」や「費用が適切であるかどうか？」といった情報は、素人判断でわかるものではありませんからね。

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「ストック物件」の増加は、新しいビジネスチャンス！？

また、前回までの記事では、「フロー型」の不動産ビジネスにおける大きな問題点について、いくつかの例を紹介しました。

不動産投資（ビジネス）における「フロー」と「ストック」の違いとは？
不動産バブルの崩壊と「フロー型」ビジネスの破綻
不動産証券化ビジネス（REITなど）は、実は「フロー型」のビジネス

今回は、これらのテーマのまとめとして、物件の買い手となる「不動産投資家（オーナー）」も含めて、これからの時代を生き残るために行うべき、「フロー」から「ストック」への大きな変革について、取り上げてみたいと思います。

全ての基準は「利用」を前提とした物件価値

フロー型にせよストック型にせよ、価値判断の根拠となるのは、実際にその物件を誰かに貸して（売って）利用してもらう際に、相手が得られる「価値」の総体であると思います。

住宅なら、実際に「居住者」にどれだけの価値が提供出来るか？が大切であり、オフィスビルや商業物件などは、テナントとして入居する企業やお店の収益や価値向上にどれだけ貢献出来るか？が基本となるはずです。

フロー型の不動産ビジネスでは、「実際に物件を利用する人」ではなく、「さらに高く売ろうと考えている人」がターゲットになってしまう傾向が強いため、こういった根本を忘れてしまいがちなのですよね。

ビジネスは「継続性」が不可欠

１つのビジネスとして腰を据えて取り組むからには、なるべく長期にわたってビジネス運営（経営）ができる様な仕組みづくりが必要となります。

そのためには、短期で莫大な利益を得ようとするのではなく、継続的に安定した収益を得ることを目的としなければいけません。

この『継続性（持続可能性＝サスティナビリティ）』を意識した不動産ビジネスの手法については、また別の機会にまとめようと思います。

追記

上記のテーマについて、新しくエントリーを書きましたのでご覧ください。

ストック型不動産ビジネスにおける“持続可能性”を意識した３つのポイント

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「空室が埋まらない。」

というものです。

通常、不動産の利回りというものは、空室率がゼロもしくはそれに近い状態であることを前提として算出されていることがほとんどですので、想定外の空室が続いてしまうと見込み通りの収益が得られないばかりか、不動産賃貸ビジネス自体の継続性にも問題が発生してしまいます。

また、建物というものは使用する人がいないことで痛みやすくなってしまうものです。その場合、修繕費やリフォームコストなどでさらに余計な出費を増やしてしまうという事態にもなりかねないのです。

よって、不動産賃貸ビジネス経営者にとって、空室率を出来るだけ低く抑える（稼働率を上げる）ことは、何よりも優先すべき問題の一つといえるでしょう。

ビジネスにおいては『機会損失』という言葉があります。

これは、適切な行動を起こさなかったばかりに、得られるはずであった利益を逃してしまった場合、その分を損失として考えることを示します。

「稼働していない物件（部屋）」というのは、得られるはずの家賃収入を逃すばかりか、余計な費用ばかりを発生させる『機会損失』にほかなりません。

そして、行動を起こすことをためらっていると、その分だけ『機会損失』は増えていくということを肝に銘じておくべきでしょう。

あなたの所有物件に空室が一つでもあるならば、ぜひいますぐにでも「空室対策」に本格的に取り組んでください。

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“大家さん”は「経営者」である

大家さんは自分は「不動産賃貸ビジネス」という１つのビジネスを経営している『経営者』である、という意識を強く持たなければいけません。

「コスト意識」「リスク＆リターン」といった経営者にとっては当たり前の考え方を身に付けるのは当然のこと、自らのビジネスのために日々の勉強を欠かさないことが大切なのです。

不動産賃貸業で収益を得ようと考えている人の中には、「楽して安定収入を得たい。」という思いの方もいるかと思いますが、世の中に楽なビジネスなんてありません。

何もしないで安定収入を得ているような人でも、その“仕組み”を作り出すためにそれ相応の手間と工夫をかけているものですし、得てしてそういった人ほど勉強熱心で向上心に溢れていたりするものです。

“入居者”は「顧客」である

最近では、いやでも自覚せざるを得ない大家さんも多いのではないかと思いますが、入居者は自らのビジネスにおける大切な「顧客」であり、間違っても「部屋を貸してやっている。」という意識を持つべきではありません。

様々な『大家×店子』のトラブルに関しても、相手を「顧客の一人」として考えれば、起こってしかるべき問題だったのかもしれませんし、理不尽な要求であったとしても、より適切な考えでもって対応をすることが出来るのではないかと思います。

『顧客満足』という意識を大家さんが持つことで、はじめて『大家×店子』の両者が「Win-Win」の関係を築くことができるのではないでしょうか？

“物件”は「商品」である

あらゆるビジネスにおいて不可欠な「顧客視点の商品開発」は、当然不動産賃貸ビジネスにも当てはまります。そして、この場合の「商品」とは自らの保有する物件に他なりません。

特に「立地」で勝負することが出来ない多くの物件は、建物自体の価値を高めなければ、満足いく収益を得ることは不可能です。

綿密なリサーチに基づいき設定したターゲット顧客に対して、自らの経験・アイデアに加え、専門家の持つ知識・ノウハウを組み合わせて、ニーズに最大限応える「商品」を作り上げる。

こういった『商品開発』の感覚がこれからの「不動産賃貸ビジネス経営者」には不可欠なのです。

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