立地がよかったり、間取りや設備等がニーズとマッチしている『高収益物件』と、いつまで経っても空室が埋まらない『低収益物件（ゼロ収益物件）』の２つに分かれ、その差がさらに広がっていく、というわけです。

人口増加が頭打ちし、いよいよ少子高齢化が本格化してきた現在の日本には、その人口と比較してあまりにも多くの「ストック物件」が余っている状態です。

また、価値観の多様化から居住者が求める物件ニーズも、さらに変化・多様化していくことが考えられます。

よって、的確にニーズを掴み、最適な物件をいち早く提供出来る経営者のみが、今後は「勝ち組大家」となることでしょう。

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私たちが考える優良ストック住宅（スムストック）とは、戸建住宅にあって、通常の使用条件のもとで、適切な補修をした場合、長期の耐用性を有するもので、次のいずれかに該当する住宅であると定義しました。

１．適切な補修を行うために、必要な住宅履歴データを備えて建築後50年以上に亘って点検・補修を行う制度（以下、「長期点検・補修制度」という）の対象であり、当該制度に則って点検・補修を実施している住宅。

２．一定の耐震性能を有するとともに、長期点検・補修制度に準じた点検・補修制度の対象とし、当該制度に則って点検を実施している住宅。

３．その他、上記各号に準じる住宅。

政府が掲げる「200年住宅構想」にもあるように、良質で長寿命な住宅を作ることは一種の“トレンド”から住宅・不動産業界に関わる人間への“義務”となりつつあります。

長く持つ住宅を作ることは、資産価値をより長く保ち続けることにも繋がりますし、安全な住宅を作ることは後々の自身が被るリスクを軽減することでもあるのです。

「スクラップアンドビルド」から「スムストック」への移行は、これからの不動産ビジネスに関わるために欠かせないポイントとなるでしょう。

ストック物件が大量に余っている現在の日本において、これからあえて「新築」を建てることの意味を、私達はもっと深く考えるべきなのかもしれませんね。

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これからの不動産投資（ビジネス）は「フロー型」から「ストック型」へ

そこで今回は、実際に「ストック型」不動産ビジネスを行うために必要な３つの大きなポイントについて紹介してみたいと思います。

「フロー型」ビジネスと大きく異なる、「ストック型」不動産ビジネスの重要なテーマは、『継続性（持続可能性＝サスティナビリティ）』を重視した物件取得・運営にあります。

何年何十年という長期にわたって、安定的な家賃収入を得ていくためには、長期的な視点による「長く愛される物件」を作り上げることが不可欠です。

そのために大家さん（不動産オーナー）が特に注力すべきなのが、次の３つのポイントになります。

「ヒット物件」ではなく「ロングセラー物件」を探す

「売却」を前提として考えた場合、どうしてもその時代における最も大きなニーズを取り入れた物件を作ってしまいがちです。

しかし、そういった物件がブームが去ったり時代の流れが変わることで、一気に「不人気物件」となってしまうケースも少なくありません。そして、そういった「流行の波」は、長くても数年単位のものでしかないのです。

そこで、「ストック型」不動産ビジネスを目指すオーナーは、住宅の“本質”を捉えた「飽きのこない物件」を作り上げる必要があります。

分譲では出来ない賃貸ならではの「個性」を演出することも大切ですが、住まいに求められている「普遍的なニーズ」だけは、しっかりと押さえておかなければいけませんね。

ランニングコストをかけない

事業が行き詰まったり、会社が倒産したりする原因のほとんどは「資金繰りの悪化」だといわれています。

そして、ビジネスにおける資金繰りの悪化を招く最大の要因は「莫大な固定費」にこそあるのだと、私は考えています。

不動産物件においては、「物件の維持」にかかる費用、つまり日々のメンテナンスや大規模な補修等のコストを極力減らすことを考えなければいけません。

しかし、本来行うべき物件管理を疎かにしてしまってはいけません。コスト削減で物件自体の魅力が低下してしまっては元も子もありませんからね。

つまり、物件の固定費を軽減するためには、もともとの物件自体をランニングコストが掛かりにくいものにする必要があるのです

最初の取得費用にばかりこだわりすぎて、意外と皆さん見落としがちなのですが、後々大きな成果を得ることが出来るのは、実はこういった部分なのではないかと思います。

しっかりとした「運営ノウハウ」を身につける

物件を最適な状態で維持し、顧客（居住者）に長く愛されるものにするためには、適切な管理・運営体制を整えることが不可欠です。

そのためには、オーナー自身が物件の管理・運営に関する確かな知識を身につける必要があります。小さなアパートを１棟持っている、という人は、まず自分でその物件もしくは近くに住み、運営・管理の経営を積んでみるのもオススメですね。

運営・管理を専門の業者にまかせるとしても、自分自身がその知識・ノウハウを持っているのとそうでないのでは、大きな違いがあります。

「優秀な業者かどうか？」や「費用が適切であるかどうか？」といった情報は、素人判断でわかるものではありませんからね。

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「ストック物件」の増加は、新しいビジネスチャンス！？

また、前回までの記事では、「フロー型」の不動産ビジネスにおける大きな問題点について、いくつかの例を紹介しました。

不動産投資（ビジネス）における「フロー」と「ストック」の違いとは？
不動産バブルの崩壊と「フロー型」ビジネスの破綻
不動産証券化ビジネス（REITなど）は、実は「フロー型」のビジネス

今回は、これらのテーマのまとめとして、物件の買い手となる「不動産投資家（オーナー）」も含めて、これからの時代を生き残るために行うべき、「フロー」から「ストック」への大きな変革について、取り上げてみたいと思います。

全ての基準は「利用」を前提とした物件価値

フロー型にせよストック型にせよ、価値判断の根拠となるのは、実際にその物件を誰かに貸して（売って）利用してもらう際に、相手が得られる「価値」の総体であると思います。

住宅なら、実際に「居住者」にどれだけの価値が提供出来るか？が大切であり、オフィスビルや商業物件などは、テナントとして入居する企業やお店の収益や価値向上にどれだけ貢献出来るか？が基本となるはずです。

フロー型の不動産ビジネスでは、「実際に物件を利用する人」ではなく、「さらに高く売ろうと考えている人」がターゲットになってしまう傾向が強いため、こういった根本を忘れてしまいがちなのですよね。

ビジネスは「継続性」が不可欠

１つのビジネスとして腰を据えて取り組むからには、なるべく長期にわたってビジネス運営（経営）ができる様な仕組みづくりが必要となります。

そのためには、短期で莫大な利益を得ようとするのではなく、継続的に安定した収益を得ることを目的としなければいけません。

この『継続性（持続可能性＝サスティナビリティ）』を意識した不動産ビジネスの手法については、また別の機会にまとめようと思います。

追記

上記のテーマについて、新しくエントリーを書きましたのでご覧ください。

ストック型不動産ビジネスにおける“持続可能性”を意識した３つのポイント

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これらの売り文句は「不動産証券化は、安心・安全の「ストック型」ビジネスです！」というものです。REITなどの不動産証券化商品は、家賃収入をベースにした分配型の金融商品であることをウリにしているため、株式などよりも収益の安定性が高いと言われる REIT は、多くの投資家に非常に人気がありました。

しかし、不動産価格が下がり、デベロッパーなどの経営破綻が相次ぐと、REIT商品自体の値下がりや、配当金の額などに不安（不満）を持った投資家が、保有するREIT商品を手放していったために、いまでは以前とは比べ物にならないほど安い価格で取引されています。

一体、なぜこういった現象が起きてしまったのでしょうか？

結局、出資している投資家は、「安定した高い配当金」と「REIT 自体の値上がり益」の両方を求めていたため、市況の悪化にも関わらず高い配当金を支払うために、手持ちの不動産を安値で売却するようなファンドも多く出てきてしまったのが、さらに REIT の資金繰りや信用の悪化を招いてしまったのではないかと思います。

しかも、これらの投資家の中で（５年１０年とはいわずとも）３年程度の期間を見込んでいた（保有していた）人というのは、実はほとんどいなかったのではないでしょうか？

結局、資金を出している人が「近視眼的（短期間での元本回収を求めている状態）」である限り、どんなビジネスであろうが「フロー型」にならざるをえないのではないか？と私は考えています。

小額から不動産投資を行うことが出来る不動産証券化（REITなど）の仕組み自体は、私は素晴らしいものだといまでも思っています。

しかし、「ローリスクミドルリターン」であるストック型不動産投資（ビジネス）も、参加者（投資家）の心持ち次第で、「ハイリスクハイリターン」のフロー型投資と変貌してしまうのだ、ということを忘れてはならないと思います。

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保有期間がさらに短い転売目的の不動産投資（購入）などは、俗に「水モノ」とも言われる不動産の価格下落リスクを、いくらか軽減することが出来るとも言われています。

しかし、これら「フロー型」ビジネスの最大の問題は、新しい不動産を取得もしくは建て続けなければならない、いわゆる「自転車操業型」ビジネスである、という点です。

では、フロー型不動産ビジネスの仕組みとは、一体どのようなものなのでしょうか？

現金（キャッシュ）が常にない会社

これら事業を行っている会社の決算書を見ればお分かりかと思いますが、キャッシュフローの「営業キャッシュフロー」の項目が、これらの企業は常にマイナスである、という特徴があります。

営業キャッシュフローとは、企業の「営業取引上のお金の流れ」を表すもので、一般的には税引き前利益から現金（キャッシュ）の流出入を伴わない金額などを調整したものになります。

これがマイナスということは、企業は常に「現金（キャッシュ）がない」状態であるということになります。一体、これはどうしてなのでしょうか？

「借金ありき」のビジネスモデル

一般的な（分譲や流動化を行っている）不動産会社のビジネスモデルは、

　銀行やファンドからお金を借りる→不動産を取得または建てる→売却する
　→売却益で借入金を返済する→また借りる

という流れの繰り返しです。まずはじめに「借金」ありきなため、常に営業キャッシュフローのマイナス状態が続くというわけです。

よって、出資者が集まらなくなったり、物件を高く売却出来なくなったりすると、急激に資金繰りが悪化してしまうのです。

損益計算書上の当期利益がプラス続きの会社であっても、ある日突然経営破綻（黒字倒産）したりするのは、実はこういったカラクリがあるからなのです。

フロー型ビジネスの破綻とこれからの不動産業界

ここのところ、デベロッパーの経営破綻が相次いでいますが、その背景には、

・景気の悪化による不動産需要の減少や銀行・ファンドの貸し渋り

・改正建築基準法などの影響による住宅着工件数の減少

・プチバブル状態になっていた不動産価格の高騰

などの原因が、上記の様なビジネスモデルの回転を歪なものにしてしまった（止めてしまった）ためだと思われます。

そもそも、以前にも書いたように日本の「ストック物件」は、もう何年も人口増加率とは比べ物にならないスピードで増え続けていましたので、いずれはこういった事態になっていたのかもしれません。

これからの不動産業界は、もう既に建ててしまった物件（ストック物件）達を、どのようにして活かしていくか？が重要なカギになるのだと、私は思います。

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フローとストック – Wikipedia

ストックとフローとは、前者の変化量が後者にあたるという関係にある。たとえばダムに貯まっている水量がストック、これに対してダムから流出したり流入する水量がフローにあたる。

Wikipedia のこの説明が、最もわかりやすいかと思います。

不動産投資で言うと、マンションや商業ビルの分譲（建て売り）ビジネスは「フロー型」であり、賃貸貸しすることで継続して家賃収入を得るタイプのビジネスが「ストック型」にあたります。

では、それぞれの特徴・違いはどんなものなのでしょうか？

「フロー型」のビジネスモデルは、短いスパンでビジネスを回転させる仕組みなため、時代や環境の変化に迅速に対応しやすい反面、非常に不安定でリスクの高い事業タイプであるといわれています。

逆に「ストック型」のビジネスモデルは、中・長期というスパンにおいて、継続して安定的な収益を得ることを目的としており、安定感や安心感が高いといわれていますが、時代の先を見通せる広い視野と、本質を捉え一見「地味」ともとれる作業をコツコツと続けることが出来る忍耐力が必要となります。

この２つを合わせた手法を取り入れる事業戦略もあるようですが、高値で売却出来なかったから、賃貸で運営していく。というのは、前提条件を覆すビジネス判断ですので、あまり良いとは言えないですね。

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そして、昨今の不動産証券化市場の不振や資材の高騰、それに伴う不動産デベロッパーやゼネコン、中小の工務店や設計事務所の経営破綻などによって、都市部の一部以外のほとんどのエリアにおいて、不動産価格の下落が相次いで起こっています。

マンション・住宅市場においても、景気減速や物価上昇に伴い需要が低下してきており、さらに「供給過剰」の傾向が加速するのではないかと見られています。

この市況の変化に対応するには、どのような方法が考えられるでしょうか？

まず、物件取得を考えている人にとっては、この地合はまさにチャンスといえるでしょう。土地や建物を安値で手放さざるを得ない企業が増えてきているいまこそ、一つ一つの物件の資産価値をしっかりと見極めて、「高収益物件（もしくはその卵）」を格安で手に入れる絶好の機会です。

また、今後特に価格が下がる（人気がなくなる）と予想される郊外物件においては、既に販売してしまった（もしくは建ててしまった）物件をどうやって活用していくか？が重要なポイントとなります。

売れなくなってしまった、もしくはローンの支払いが困難になりやむなく手放さざるをえなくなった物件などを、賃貸向けマンションにリフォーム（リノベーション）するなどの需要も増えてくるかもしれません。そのためには、都市部とはまた違ったニーズをしっかりと見極め、最適なバリューアップ（資産価値向上）を施せるプロフェッショナルのノウハウが必ず必要となることでしょう。

郊外でもある程度の（一定の）需要はあるでしょうから、物件価格（もしくは家賃）が適切な価格まで落ち着けば、おのずと入居者も増えてくるのではないかと思います。

「この市況に自分はどういった行動をとることができるのか？」

いままさに自分のビジネスを考え直す時がきているのかもしれませんね。

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「空室が埋まらない。」

というものです。

通常、不動産の利回りというものは、空室率がゼロもしくはそれに近い状態であることを前提として算出されていることがほとんどですので、想定外の空室が続いてしまうと見込み通りの収益が得られないばかりか、不動産賃貸ビジネス自体の継続性にも問題が発生してしまいます。

また、建物というものは使用する人がいないことで痛みやすくなってしまうものです。その場合、修繕費やリフォームコストなどでさらに余計な出費を増やしてしまうという事態にもなりかねないのです。

よって、不動産賃貸ビジネス経営者にとって、空室率を出来るだけ低く抑える（稼働率を上げる）ことは、何よりも優先すべき問題の一つといえるでしょう。

ビジネスにおいては『機会損失』という言葉があります。

これは、適切な行動を起こさなかったばかりに、得られるはずであった利益を逃してしまった場合、その分を損失として考えることを示します。

「稼働していない物件（部屋）」というのは、得られるはずの家賃収入を逃すばかりか、余計な費用ばかりを発生させる『機会損失』にほかなりません。

そして、行動を起こすことをためらっていると、その分だけ『機会損失』は増えていくということを肝に銘じておくべきでしょう。

あなたの所有物件に空室が一つでもあるならば、ぜひいますぐにでも「空室対策」に本格的に取り組んでください。

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「ストック物件」とは？

「ストック物件」とは、広義の意味で市場に出ている中古物件全般のことを指します。

こういった中古物件は年間３０万戸程度が流通しており、そのストック量は首都圏だけでも１２００万戸以上あるといわれています。

なぜ「ストック化」するのか？

「ストック物件」が増加する背景には、「供給過剰」が続く住宅流通市場の現状が大きく影響しています。

一昔前までは、人口増加（世帯数増加）のスピードに住宅供給が追いつかず、建てても建てても住宅が足りない状態でした。

しかし、人口が減少傾向にある現在では、市場全体が縮小しつつあるのに新築マンションの建設ラッシュが起こっているという、歪な市場構造になっています。

「新築」重視のニーズ傾向

このような新築マンションの建設ラッシュが起こる要因の一つとして、過剰に「新築」を重視する消費者マインドが挙げられます。

これは単なる”新しいモノ好き”というだけでなく、難解な住宅ローンのシステムやノウハウ不足といった『中古物件を買ってリフォームする』ことに対するハードルの高さもあるのだと思います。

既存物件の価値を正確に判断できず、それをバリューアップする（資産価値を上げる）術もない状態では「それなら分かりやすい新築で。」となるのも仕方のないことなのかもしれません。

「フロー」から「ストック」へ

不動産業界において「ストック物件」という言葉は『老朽化した（陳腐化した）、収益性の低い物件。』というネガティブな意味合いでも使われていました。

しかし、本来「ストック」とは蓄積された資本（財産）を指し、そこから安定的に収益を得ることが出来る『ストック型収益モデル』は、“止まったら無収益”になってしまう『フロー型収益モデル』よりも優れたビジネスモデルといえます。

また、政府の住宅政策も「２００年住宅ビジョン」に代表されるように、スクラップアンドビルドで新築住宅をどんどんと建てていくのではなく、１戸の住宅を長く使い続ける「ストック型」へと方針を転換しつつあります。

今後、社会全体でこういった傾向はますます強くなっていくと思われます。
現に、欧米諸国では住宅流通市場の７〜９割は中古住宅が占めており、日本も似たような状況に近づく可能性が高いと見られます。（※日本は３割以下）

いままで不当に価値を低く見られがちであった『ストック物件』。

この重要な「資本（資産）」をどう有効的に活用していくか？が、今後の不動産賃貸ビジネスのカギとなることは間違いないでしょう。

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