しかし、良い立地はいち早く埋まっていくのが必然なため、本当の「好立地物件」には、不人気である「築古物件」が意外に多かったりします。

「好立地」と「新築」の両方も満たす、いわゆる『プレミアム物件』は資本力のある企業が真っ先に確保してしまうため、個人や中小企業ではとても太刀打ち出来ません。

では、こういった経営者（不動産投資家・大家さん）はどうすればいいのでしょうか？

１．立地が多少悪くても築年数が新しい物件を選ぶ

立地が悪いといっても、それゆえにライバルが少なかったりするケースがあります。そういった場所で居住者ニーズをいち早く掴み、他に先んじて優れた物件を提供することで、いわゆる『衰退産業の勝ち組企業』のような独占状態を作り出すことも可能です。

また、現在はあまり立地が良くなくても、交通網の改善や人口動態の変化などから、いずれ「好立地」となる可能性もあります。

そういった「先を読む眼」を持っている人には、隠れた「お宝物件」を見つけ出す良い方法の一つと言えるかもしれませんね。

２．築年数が古くても好立地な物件を選ぶ。

元来、「築古物件」といっても、建物の構造がしっかりしており補修もキチンと行われている物件であれば、物件価値自体がそれほど低くなるはずが有り得ません。

よって、現在の『新築一辺倒』のブームは、これからの時代の流れによりニーズの変化が生まれる可能性もあります。実際、情報感度の高い一部の不動産投資家により「築古」に特化したグループが結成されています。

東京築古組

これからは「築古」が一つのトレンドになるやもしれませんね。

まとめ

ビジネスとして大切なのは、しっかりとニーズを把握しそれに対応した物件を作り提供することであることは言うまでもありません。

自分はどんなニーズに最適化した物件を選ぶのか？

不動産投資を行う人はこれをまず考えるように心がけてください。

そこで、不動産賃貸ビジネスにおいて重要な３つのコストについてまとめてみました。

取得コスト

いくら家賃が高くても、物件取得に莫大なコストをかけてしまっては、結果として利回り自体が低くなってしまいます。

また、ローンを組んで物件を購入する場合、ローンにかかる金利なども考慮に入れる必要があります。

他にも、競売物件で物件を取得する際には、占有者に立ち退いてもらうための裁判費用などがかかったりする場合があるので注意が必要です。

リフォームコスト

リフォームを前提として中古物件などを探す際には、物件価格と一緒にリフォームにかかるコストについても合わせて検討する必要があります。

場合によっては、物件探しの段階でリフォームプランを頼む設計士や専門のコンサルタントなどにアドバイスを求めるというのも、賢いやり方かも知れません。

維持コスト

多くの人が見落としがちなのが、この「維持コスト」です。

マンションの一室だけ購入して賃貸物件として利用する場合は、管理費などを踏まえて家賃を設定する必要がありますし、定期的なメンテナンスや入居者募集の際の広告宣伝費なども維持コストの一部と考えた方がいいでしょう。

また、税金についても「どの段階でいくら位かかるのか？」を正確に把握しておくことが大切です。

そして、収益物件の中でも利回りが高く、それが長期に渡って継続する「高収益物件」を見つけ出す（もしくは作り出す）ことが、不動産賃貸ビジネス成功のカギとなります。

そこで、これから賃貸ビジネス用の物件を探す人は、下記の３つのポイントに着目してみましょう。

立地

不動産において「立地」の持つ強み、というのは、それだけで大きなアドバンテージになります。

レバレッジリフォーム（バリューアップのためのリフォーム）を行う際にも、元の物件ポテンシャルが高ければ、それだけ高い効果が得られるというものです。

よって、物件探しの際には予算なども鑑みて、出来るだけ立地の良い物件を選ぶことが基本です。

また、自治体やデベロッパーの都市計画（開発計画）に注目して、将来性の高い立地を見つけ出す、というのも簡単ではありませんが有効な視点といえます。

歪み

間取りと需要ニーズが合っていなかったり、構造的にも問題ないのに単純な築年数だけで安く売られていたりする物件などは、その魅力を上手に引き出し、ニーズに合わせてあげることで大きなコスト対効果を生み出すことが出来る場合があります。

こういった様々な「歪み」や「矛盾」を見つけ出し、リフォームや集客戦略等でこれを是正することで「高収益物件」を作り出すというのも一つの手です。

他にも、競売物件なども「歪み」が生み出したものの一つですが、この場合は単純に価格だけではリスクが測りきれないため注意が必要です。

コスト

高利回りを実現する為に最も大切なのは、経営者としての基本である「コスト意識」です。

これは単に物件価格だけを考えるのではなく、様々なコストを包括的に考慮する必要があります。

これに関しては、次回に詳しく書いてみたいと思います。